Umowa dzierżawy

Umowa dzierżawy

1) Wyjaśnienie pojęcia dzierżawy

DZIERŻAWA została uregulowana w kodeksie cywilnym jako odmiana umowy najmu, na co wskazuje przepis art. 694 k.c. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
Zasada funkcjonowania umowy dzierżawy w obrocie sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub na czas nie oznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu.

2) Przedmiot umowy dzierżawy

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy z natury lub przeznaczenia przynoszące pożytki. Zalicza się do nich:
pożytki naturalne rzeczy w postaci płodów i innych odłączonych od niej części składowych, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. owoce z sadu),
pożytki cywilne jako dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz),
pożytki prawa w postaci dochodów, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno – gospodarczym przeznaczeniem (art. 53 i 54 k.c.).

Przedmiotem dzierżawy mogą być przykładowo:
prawo do przedsiębiorstwa stanowiącego zorganizowaną całość;
grunty rolne;
działki ziemi do gospodarczego eksploatowania (np. pod uprawę malin, pod założenie sadu),
zwierzęta dające pożytki;
papiery wartościowe;
jezioro dające pożytki połowów rybnych.


3) Umowa dzierżawy

Jeżeli przedmiotem umowy jest wyłącznie korzystanie z określonego lokalu, wtedy wchodzi w grę umowa najmu, jeżeli zaś przedmiotem umowy jest przekazany lokal wraz z czynnymi urządzeniami technicznymi oraz zaangażowanymi pracownikami – jeżeli tylko umowa przewiduje prawo używania lokalu i znajdujących się w nim urządzeń oraz pobierania pożytków, jakie one przynoszą – wtedy w grę wchodzi umowa dzierżawy.
W przypadku dzierżawy praw autorskich i praw wynalazczych wykształciły się umowy szczególne regulowane przepisami prawa autorskiego (ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych Dz. U. Nr 24, poz. 83; ustawa z dnia 19 października 1972 r. Dz. U. Z 1993 r. Nr 26 poz. 117).

Poprzez zawarcie umowy dzierżawy nawiązuje się stosunek prawny, którego czas trwania z reguły dostosowywany jest do gospodarczo uzasadnionych okresów eksploatacji przedmiotu dzierżawy.
Nawiązany stosunek prawny rodzi świadczenia ciągłe, polegające na czasowym używaniu i pobieraniu pożytków oraz czasowym płaceniu czynszu.
Umowa dzierżawy podobnie, jak i umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie, z tym jednak, że:
jeżeli wartość czynszu jest za jeden rok, a jeżeli stosunek dzierżawy ma trwać krócej niż jeden rok – wartość czynszu za jeden rok przewyższa 2.000 zł – umowa pod rygorem tzw. utrudnień dowodowych winna mieć formę pisemną,
umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż jeden rok powinna być zawarta na piśmie, bowiem w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Jeżeli jednak strony w razie zapobieżenia dorozumianemu kontynuowaniu dzierżawy zastrzegły w umowie, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie, to niezachowanie tej formy wyłącza możliwość powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego w jakikolwiek inny sposób woli przedłużenia tej dzierżawy.
Opłata skarbowa umowy dzierżawy stanowi 1% podstawy jej obliczenia. Opłacie skarbowej podlegają również zmiany umów i dzierżawy i poddzierżawy, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy obliczenia tej opłaty.

4) Czynsz za dzierżawę

Czynsz za dzierżawę może być oznaczony zarówno w pieniądzach, jak i świadczeniach innego rodzaju. Czynszem może być również zobowiązanie dzierżawcy do oddania wydzierżawiającemu oznaczonej części pożytków uzyskanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy w określonym czasie (np. kwartał lub rok dzierżawny).
Dzierżawca może być w umowie zobowiązany, oprócz płacenia czynszu, a dzierżawca nieruchomości rolnej - zamiast czynszu, do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia (art. 702 i 708 k.c.).
Odnośnie wysokości czynszu, dzierżawcy przysługuje wobec wydzierżawiającego żądanie obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Okresem gospodarczym jest dany okres zapłaty czynszu. Z żądaniem takim dzierżawca może wystąpić w sytuacji, gdy w skutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności, i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Okolicznościami uzasadniającymi żądanie nie muszą być wyłącznie klęski żywiołowe lub jakieś zdarzenia losowe, które powstały w wyniku działania sił natury. Wystarczy jeśli przychody uległy obniżeniu z przyczyn nie pozostających w związku z działaniem czy zaniechaniem dzierżawcy. Jako przykład można wskazać obniżenie urzędowych cen skupu żywca, czy zboża.
Obniżenie powinno dotyczyć wyłącznie takich przychodów, które nie mogą być skompensowane świadczeniami związanymi z wystąpieniem sytuacji powodującej ich obniżenie. Jeżeli zatem ich utrata zostanie pokryta ubezpieczeniem lub innymi świadczeniami związanymi z jej zaistnieniem, obniżenie powinno być proporcjonalne do wysokości strat, które w danym okresie gospodarczym nie mogą być powetowane .

5) Termin płatności czynszu

W umowie należy ustalić terminy płatności czynszu dzierżawnego, który może być płatny w sposób dowolny tzn. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, w okresach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych, rocznych. Jeżeli w umowie nie ustalono, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699 k.c.). Przy dzierżawie nieruchomości rolnej – czynsz zwyczajowo to czynsz coroczny, po zebraniu pożytków (plonów).
Art. 700 k.c. wprowadza przepis kodeksu zezwalający na uwzględnienie zmiany stosunków, gdyby sytuacja ta wystąpiła po zawarciu umowy (klauzula rebus sic stantibus). Dlatego też wystąpienie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby a spowodują znaczne zmniejszenie przychodu z przedmiotu dzierżawy uprawniają dzierżawcę do żądania obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Natomiast, jeśli dzierżawca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w przypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, zwleka z zapłatą ponad trzy miesiące to wydzierżawiający, po uprzedzeniu dzierżawcy i udzieleniu mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 703 k.c.).
6) Okres trwania umowy
W zasadzie strony maja pełną dowolność w kształtowaniu okresu i terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy. Jednakże jeśli przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu rolnego, w braku odmiennych postanowień umowy można ją wypowiedzieć na jeden rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego. Jeżeli jednak przedmiotem umowy nie jest grunt rolny, okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, z terminem na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.).
Ponadto, jeżeli dzierżawa została zawarta na czas dłuży niż 30 lat, po upływie tego terminu uznaje się ją za umowę zawartą na czas nieokreślony. Natomiast w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość rolna, a umowa została zawarta na czas dłuższy niż 3 lata lub faktycznie trwała przez okres co najmniej 10-ciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu tej nieruchomości (art. 695 2 k.c.). Oznacza to, że jeśli wydzierżawiający zamierza zbyć tę nieruchomość, powinien najpierw zawiadomić o tym dzierżawcę, wraz z podaniem treści umowy zawartej z osobą trzecią. Nie może to być jednak umowa sprzedaży, tylko umowa przyrzeczenia, gdyż zgodnie z art. 157 1 k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem. Warunkiem tym we wskazanej sytuacji jest nieskorzystanie przez dzierżawcę z przysługującego mu prawa (art. 597 1 k.c.).
Dla dzierżawcy oprócz obowiązku opłacenia czynszu, konsekwencją umowy jest również obowiązek:
wykonywania swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i bez zgody wydzierżawiającego niedopuszczalność zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy,
dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do poddzierżawy ani do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu to wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wydzierżawiający ma również ustawowe prawo zastawu do rzeczy ruchomych w tym także do rzeczy służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się one w obrębie przedmiotu dzierżawy (art. 701 k.c.).
Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy, który musi znajdować się w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.
Gdyby stosunek dzierżawny kończył się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest wówczas obowiązany do zapłacenia czynszu w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał w tym roku lub mógł pobrać pozostają do pożytków całego roku dzierżawnego. Natomiast, jeśli dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie z obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych nakładów na te zasiewy o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy (art. 706 k.c.).