Ustawa o własności lokali

Samodzielny lokal mieszkalny – mogą stanowić odrębne nieruchomości., Samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Podkreślone elementy to cechy. Jeśli chodzi o izbę wydzieloną trwałymi ścianami to są to nawet kondygnacje dwupoziomowe, czyli lokale 2- piętrowe.

Lokal użytkowy – samodzielny, musi stanowić odrębną przestrzeń, która została wydzielona otaczającymi lokal murami i przeznaczony na inne cele niż mieszkaniowe (w obrębie budynku lub poza nim)

Samodzielny- o samodzielności stwierdza starosta właściwy w formie zaświadczenia. W drodze porozumienia starosta często zleca to organom architektoniczno – budowlanego nadzoru. Następuje to również w formie zaświadczenia. Zaświadczenie takie nie jest konieczne, gdy ustanowiono odrębną własność lokalu orzeczeniem sądu. Sądy korzystają z opinii biegłych. Biegli oceniają czy lokal jest samodzielny czy nie.

Do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu należy dołączyć rzut odpowiednich kondygnacji budynku, (odpowiedniego piętra) a w razie położenia pomieszczeń przynależnych (np garaż) poza budynkiem mieszkalnym - należy je oznaczyć także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; (dołączyć mapę, rysunek kondygnacji, jeśli chodzi o pomieszczenia przynależne musi być rysunek z całej kondygnacji + rysunek terenu, gdzie np garaż się znajduje) dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Pomieszczenia pomocnicze – brak definicji w ustawie, pomieszczenia, które wraz z izbą lub zespołem izb służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, położone w obrębie lokalu i dzielą jego los np spiżarnia przy kuchni, komórka

Pomieszczenia przynależne - Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, (przykłady z ustawy) zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Poza obrębem lokalu i nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Mogą być poza budynkiem, nie mogą się znajdować poza nieruchomością wspólną (nieruchomość na której znajdują się lokale) stanowią część składowa lokalu i powinny być wymienione w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jeśli nie są wymienione stanowią nieruchomość wspólną wtedy są objęte współwłasnością właścicieli lokali. Np strych może przynależeć do piętra pod strychem albo będzie to część wspólna właścicieli lokali. Garaż może być lokalem przynależnym, nieruchomością budynkową. Miejsce parkingowe w garażu nie jest to odrębny lokal, niesamodzielne pomieszczenie przynależne

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólna – w razie wyodrębnienia lokali właścicielom służy udział we wspólności nieruchomości wspólnej i jest to prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Grunt – na nim jest posadowiony budynek (pod obrysem budynku), grunt zabudowany urządzeniami niezbędnymi do korzystania z odrębnych lokali, grunt pod budynkiem i wokół budynku np plac zabaw, wspólna ławka,

Elementy budynku stanowiące nieruchomość wspólną – fundamenty, ściany nośne, dach, winda, klatka schodowa, przewody, strychy, a garaże i piwnice zależą od umowy.
Każdy właściciel lokalu ma określony udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej. Jest on proporcjonalny do powierzchni lokalu wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych do powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w budynku. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi
Wyjątki w liczeniu udziałów: jeżeli na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela następuje wyodrębnienie wszystkich lokali wysokość udziałów określa umowa np współwłaściciela mogą postanowić o równym udziale w nieruchomości wspólnej.
Współwłasność ma charakter przymusowy, nie można żądać jej zniesienia. Określenie ułamkowe jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej, a w przypadku wadliwego oznaczenia tej wielkości poprawa jest możliwa w formie altu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Sposób ustanowienia odrębnej własności lokali
1. podstawowy w drodze umowy, Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną
- umowa pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, którzy tak ją znoszą,
- umowa między właścicielem budynku a osobom, która nabywa lokal, w następstwie dochodzi do jego wyodrębnienia
- omowa o dział spadku
- klasyczna umowa deweloperska, na jej mocy właściciel gruntu zobowiązuje się wybudować na nim dom i ustanowić po zakończeniu budowy własność poszczególnych lokali i przenieść to prawo na drugą stronę. Do ważności umowy, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
- Ustanowienie własności lokali w drodze umowy może następować sukcesywnie, ale właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnienie następnych lokali.
2. jednostronne oświadczenie woli właściciela budynku, Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie forma aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej
3. w drodze orzeczenia sądowego – orzeczenie o zniesieniu współwłasności lub orzeczenie o udziale w spadku

Prawa i obowiązki właścicieli lokali
- prawo do wyłącznego korzystania z lokalu (nie może być ograniczone, łączy się z tym należyty obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, umożliwianie wstępu do lokalu celem naprawy, remontu urządzeń instalacji, korzystanie zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem lokalu. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra W tym zakresie obowiązuje właścicieli prawo sąsiedzkie i zakaz imisji pośrednich – tzn. Powinien się powstrzymać od działań, które zakłóciłyby korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę.)
- Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Współdziałanie z nieruchomości wspólnej obejmuje zwykłe korzystanie z urządzeń wspólnych i gruntu. Gdy nieruchomość przynosi dochody pożytki i inne przychody (są wspólne, proporcjonalne do udziałów) z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Elementy współkorzystania z nieruchomości wspólnej:
- opłaty z użytkowania wieczystego gruntów (wnosi każdy właściciel lokalu na rzecz właściciela indywidualnie)
- koszty zarządu nieruchomością wspólną - wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
- Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji
- obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, umożliwianie wstępu do lokalu celem naprawy, remontu urządzeń instalacji, korzystanie zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem lokalu. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Prawo do rozporządzania lokalem – lokal może być przedmiotem sprzedaży, darowizny, dziedziczenia, zrzeczenia, wszystkie czynności na wypadek śmierci Zarząd nieruchomością wspólną - ustawa nie nakłada obowiązku określenia już w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu. – sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Stronom pozostawiono swobodę z zastrzeżeniem, że w razie nieokreślenia sposobu zarządu – umowa w formie aktu notarialnego. mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Wyodrębnia się wspólnoty mieszkaniowe małe i duże.
Małe wspólnoty mieszkaniowe – w nieruchomościach obejmujących do 7 lokali mieszkalnych i użytkowych (wyodrębnione i te, które dopiero zostaną wyodrębnione) zarząd sprawują właściciele lokali, maja zastosowanie przepisy o współwłasności z KC, każdy właściciel jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
- Czynności zwykłego zarządu - wymagana zgoda większości liczonej wg wielkości udziałów w tej nieruchomości wspólnej.
- Czynności przekraczające zwykły zarząd- zgoda wszystkich współwłaścicieli, w razie jej braku reprezentujący większość mogą wystąpić o rozstrzygnięcie przez sąd.
Duże wspólnoty mieszkaniowe – nieruchomości obejmujące więcej niż siedem lokali, obligatoryjne powołanie zarządu jednoosobowego lub kilkuosobowego. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. (osób trzecich) Dotychczasowemu właścicielowi budynku przysługują takie same uprawnienia co do niewyodrębnionych lokali właścicielom lokali. W stosunkach zewnętrznych wspólnotę reprezentuje zarząd, również w stosunkach z poszczególnymi członkami wspólnoty oraz dotychczasowym właścicielem

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie działający łącznie, Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Uchwały właścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd lub niepodjęcie uchwał w takich sprawach, gdy wnosił o to zarząd podlega kontroli sądowej. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin 6 – tygodniowy od podjęcia uchwały. Jest to zaskarżanie w formie procesu (pozew).

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Typ postępowanie nieprocesowy.
Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem (duże wspólnoty), właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.