Prawo handlowe i gospodarcze: "Ograniczone prawa rzeczowe"

1. Pojęcie i charakterystyka ogólna

Ograniczone prawa rzeczowe należą do jednej z kategorii praw rzeczowych – obok własności i użytkowania wieczystego. Prawa te przysługują osobie fizycznej lub prawnej względem rzeczy będących własnością innej osoby. Są to prawa o bezwzględnym charakterze, przysługujące do rzeczy, które ustanowione są na rzeczy cudzej (iura in re aliena) . Dawna nazwa: prawa na rzeczach cudzych, wzięła się właśnie stąd, że prawa te odnoszą się do rzeczy będących własnością innej osoby.
W stosunku do ograniczonych praw rzeczowych szczególną role odgrywa tu zamknięty katalog praw rzeczowych, który oznacza, że podmioty prawa cywilnego mogą w drodze czynności prawnych ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w przepisach ustawy.
Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego dokonuje się z reguły za zgodą właściciela, zawierając umowę między właścicielem a osobą nabywającą to prawo. Określenie powstania takiego prawa jako „obciążenie rzeczy prawem innej osoby” oznacza, że uprawnienia właściciela rzeczy ulegają pewnemu uszczupleniu na rzecz innej osoby, której to ograniczone prawo rzeczowe przysługuje. Ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych odbywa się:
➢ poprzez zawarcie umowy pomiędzy właścicielem rzeczy, który ustanawia to prawo, a osobą, która to prawo nabywa;
➢ na skutek orzeczenia sądu;
➢ na podstawie przepisów ustaw.
Do umowy pomiędzy właścicielem rzeczy a osobą na rzecz której prawo to jest ustanowione stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego potrzebna jest tylko dla oświadczenia właściciela (art. 245 k.c.). Zatem oświadczenie osoby, na rzecz której prawo jest ustanawiane może być złożone w dowolnej formie.
Przedmiotem praw rzeczowych ograniczonych są rzeczy. Użytkowanie (art. 265 k.c.), zastaw (art. 327 i nast. k.c.) oraz hipoteka (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) mogą być jednak ustanawiane na prawach.
Społeczno-gospodarcza funkcja ograniczonych praw rzeczowych polega na wykorzystywaniu cudzej rzeczy w sposób określony treścią każdego z tych praw.
Charakter i zakres ograniczenia prawa własności zależy od rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego, jakie obciąża dany przedmiot, a także ewentualnie od treści zawartej przez strony umowy (jeżeli do ustanowienia prawa doszło w drodze umowy).
Kodeks cywilny wyróżnia siedem rodzajów ograniczonych praw rzeczowych (art. 244. k.c.):
1) użytkowanie,
2) zastaw,
3) służebność,
4) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
5) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
6) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
7) hipoteka.
Wśród ograniczonych praw rzeczowych można wyróżnić zarówno prawa zbywalne (pkt: 2, 4, 5, 6, 7) jak i niezbywalne (pkt 1 i 3). Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 245¹ k.c.) .
Prawa rzeczowe ograniczone spełniają jedno z dwóch zadań:
1. umożliwienie korzystania z rzeczy cudzej (prawa wymienione w pkt 1-5),
2. zabezpieczenie wierzytelności w ten sposób, by pozwolić na prowadzenie egzekucji z rzeczy, na której są ustanowione, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami i niezależnie od tego, kto jest właścicielem rzeczy (pkt 6 i 7).
Prawa, które spełniają tę drugą funkcję, czyli hipoteka i zastaw są prawami akcesoryjnymi, co oznacza, że ich byt uzależniony jest od istnienia prawa podstawowego, z którym są związane – wierzytelności, którą zabezpieczają.
Jeżeli jedna rzecz jest obciążona kilkoma prawami rzeczowymi ograniczonymi może dojść do kolizji pomiędzy tymi prawami. W takim przypadku istotna jest kwestia tzw. Pierwszeństwa. Art. 249. 1 kodeksu cywilnego mówi, że
Istnieją różne formy wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych, np. Przejście prawa na właściciela rzeczy obciążonej lub nabycie własności rzeczy obciążonej przez osobę, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.
Ustawodawca na pierwszym miejscu wśród ograniczonych praw rzeczowych wskazuje użytkowanie – prawo użytkowania.


2. Użytkowanie

Wśród ograniczonych praw rzeczowych ustawodawca na pierwszym miejscu wskazuje prawo użytkowania. Polega ono na tym, że użytkownik (osoba uprawniona), którą może być osoba fizyczna lub prawna, może używać cudzej rzeczy i pobierać z niej pożytki. Użytkowaniem może być obciążona rzecz ruchoma, nieruchoma lub prawo. Zakres użytkowania rzeczy oraz pożytki jakie przysługują, a jakie ewentualnie nie przysługują użytkownikowi, powinien być określony w umowie. Umowa ta powinna także regulować kwestie odpłatności za użytkowanie, ale może ono być również nieodpłatne. Naprawy i inne nakłady związane ze zwykłym użytkowaniem rzeczy powinny być dokonywane przez użytkownika. Gdy zajdzie potrzeba innych napraw i nakładów, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela rzeczy, który sam dokona napraw. Po wygaśnięciu prawa użytkowania użytkownik zobowiązany jest zwrócić rzecz w takim stanie, w jakim powinna się ona znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania. Prawo do użytkowania to prawo niezbywalne, ściśle związanym z osobą, na rzecz której je ustanowiono, w związku z tym gaśnie z chwilą śmierci użytkownika – w przypadku osoby fizycznej, oraz z chwilą likwidacji osoby prawnej. Ponadto użytkowanie wygasa, jeżeli przez okres dziesięciu lat użytkownik nie wykonuje swojego prawa.


3. Służebność

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może być ustanowione tylko na nieruchomości. Polega na ograniczeniu praw właściciela, lub przyznaniu osobie uprawnionej prawa korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie.
Służebność może powstać:
 w drodze umowy,
 przez orzeczenie sądu,
 wskutek wydania decyzji administracyjnej,
 przez zasiedzenie.
Służebność podlega wpisowi do księgi wieczystej.
Ze względu na to, kto jest uprawniony z tytułu obciążającej cudzy grunt służebności, wyróżnia się dwa rodzaje służebności:
1. służebność gruntowa,
2. służebność osobista.
Służebność gruntowa polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz każdego właściciela innej nieruchomości. Właściciel nieruchomości władnącej może się zmieniać, ale prawo pozostaje zawsze przy gruncie, nie jest związane z oznaczoną osobą. Może on korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie. Korzystanie z nieruchomości obciążonej to np. przechodzenie przez nią, przejeżdżanie czy czerpanie z niej wody. Służebność gruntowa może ograniczać możliwości właściciela nieruchomości obciążonej w zakresie dokonywania określonych działań, dotyczących np. sadzenia drzew, wznoszenia murów czy innych urządzeń. Uprawniony powinien tak wykonywać służebność gruntową, aby w jak najmniejszym stopniu to działanie utrudniało korzystanie z tej nieruchomości obciążonej. W razie przeniesienia własności nieruchomości, prawo służebności automatycznie przechodzi na nabywcę.
Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Służebność ta różni się od służebności gruntowej tym, że jest niezbywalna, co oznacza, że prawo służebności osobistej przysługuje tylko oznaczonej imiennie osobie fizycznej, która w żaden sposób nie może tego prawa przekazać na rzecz innej osoby. Na podstawie służebności osobistej osobie fizycznej przysługują podobne prawa, jak te, które wynikają ze służebności gruntowej. Służebność osobista może wygasnąć najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Prawa tej służebności nie można nabyć przez zasiedzenie. Przykładem służebności osobistej może być służebność mieszkania, która umożliwia osobie posiadającej to prawo m.in. korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców.


4. Zastaw

Zastaw jest ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy ruchomej (albo na zbywalnym prawie), które służy zabezpieczeniu spłaty wierzytelności w ten mianowicie sposób, że uprawniony (zastawnik) ma możność zaspokojenia swej wierzytelności z zastawionej rzeczy, i to z pierwszeństwem przed ewentualnymi innymi wierzycielami zastawcy – dłużnika, chyba że któremuś z nich ustawa przyznawałaby pierwszeństwo szczególne.
Wyróżnia się zastaw umowny, który powstaje w drodze umowy między wierzycielem-zastawnikiem a dłużnikiem-zastawcą, wraz z wydaniem rzeczy zastawionej w ręce zastawnika lub uzgodnionej osoby trzeciej. Wydanie to może być zastąpione poprzez wpisanie tej umowy do specjalnego sądowego rejestru zastawów w celu zabezpieczenia wierzytelności państwowych osób prawnych i przedsiębiorców. Zgodnie z Ustawą z 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów , zastaw rejestrowy może być stosowany jedynie dla zabezpieczenia wierzytelności niektórych podmiotów prawa, jak: Skarb Państwa i inne państwowe osoby prawne, gminy oraz wszelkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Rejestr zastawów jest jawny. Zastaw ustanawia właściciel rzeczy (niekoniecznie dłużnik). Rzecz obciążona zastawem powinna być przekazana wierzycielowi, ale możliwe jest też ustanowienie zastawu bez przekazywania rzeczy. Dłużnik może dysponować swoim prawem własności i zastawioną rzecz sprzedać.
W przepisach prawa określone są także sytuacje, gdzie zastaw powstaje z mocy ustawy, zwany zastawem ustawowym. Osoba posiadająca zastawioną rzecz, może pobierać z niej pożytki oraz może żądać zwrócenia nakładów, które poniosła w związku z utrzymaniem rzeczy w należytym stanie.
Przy zastawie może dojść do zbiegu odpowiedzialności osobistej i rzeczowej, jeżeli dłużnik zaciągając pożyczkę oddał w zastaw cudzą rzecz za zgodą właściciela.


5. Spółdzielcze prawa do lokali i domów

Prawo cywilne wyróżnia trzy ograniczone prawa rzeczowe związane z budownictwem spółdzielczym:
 własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
 spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
 prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Ogólne przepisy dotyczące tych praw są zawarte w art. 244 kodeksu cywilnego, jednak treść tych praw uregulowana jest w Ustawie z dnia 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze . Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej są bardzo podobne do siebie. Różnica pomiędzy nimi to przedmiot prawa, ponieważ w pierwszym przypadku chodzi o mieszkanie, a w drugim o dom jednorodzinny. Możliwe jest zbycie tych praw np.. w drodze sprzedaży lub darowizny. Dla tych lokali i domów mogą być prowadzone odrębne księgi wieczyste. W przypadku przekształcenia się ograniczonego prawa rzeczowego w prawo odrębnej własności lokalu lub domu, księga wieczysta staje się księgą wieczystą nieruchomości.
Spółdzielcze prawa do lokali i domów mogą być obciążone hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, np. udzielonego kredytu bankowego.
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego różni się od wyżej omawianych praw tym, że jego właściciel posiada uprawnienie nie do zamieszkiwania, ale do wykonywania działalności, do jakiej lokal jest przeznaczony.

6. Hipoteka

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, służącym zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej, zwana niekiedy zastawem na nieruchomości. Polega ono na tym, że wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, może dochodzić swej wierzytelności z nieruchomości, która jest tym prawem obciążona. Prawo hipoteki może być ustanowione na prawie własności nieruchomości, na prawie użytkowania wieczystego albo na spółdzielczym prawie do lokalu lub do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Normy prawne dotyczące hipoteki zawarte są w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest podobna do zastawu. Posiadają podobną funkcję gospodarczą, ponieważ oba prawa są formami zabezpieczenia wierzytelności. Różnica pomiędzy nimi polega na tym że zastaw może obciążać tylko rzecz ruchomą, a hipoteka może być jedynie ustanowiona na nieruchomości. Podobnie jak zastaw hipoteka nie ma samodzielnego bytu prawnego, gdyż istnieje tylko tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Do ustanowienia hipoteki potrzeba umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem oraz wpis do księgi wieczystej. Obciążenie jednej nieruchomości kilkoma hipotekami jest dopuszczalne.
Wierzytelność o wysokości nieustalonej może być zabezpieczona hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej. Jest to wówczas tzw. hipoteka kaucyjna.
W przypadku tzw. hipoteki przymusowej prawo hipoteki powstaje bez umowy, a tylko na podstawie orzeczenia sądu, który stwierdza wierzytelność oraz wpisu w księdze wieczystej. Natomiast w przypadku hipoteki ustawowej powstaje ona z mocy prawa, zatem bez umowy i bez wpisu.
Hipoteka wygasa z mocy samego prawa na skutek wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Przedawnienie wierzytelności natomiast nie pociąga za sobą wygaśnięcia hipoteki.


WIADOMOŚĆ OD AUTORA: POLECAM TEKST W WERSJI ZAPISANEJ W ZAŁĄCZNIKU, PONIEWAŻ JEST BARDZIEJ PRZEJRZYSTY I SĄ W NIM PRZYPISY, KTÓRYCH TUTAJ BRAK (system nie wczytał?)