Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Wartość rynkowa nieruchomości - jest to najbardziej prawdopodobna możliwa do uzyskania cena za nieruchomość na ustabilizowanym i konkurencyjnym rynku przy spełnieniu następujących warunków:
strony transakcji nie są od siebie niezależne,
strony transakcji nie działają pod przymusem ekonomicznym i prawnym.
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
znane są wszystkie wady i ograniczenia związane z nieruchomością,
nieruchomość jest dostatecznie długo eksponowana na rynku.
Rodzaje:
WRU - Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (nie zmieni się przeznaczenie nieruchomości),
WRA - Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (odzwierciedlająca perspektywiczne wykorzystanie nier.),
WRO -Wartość Rynkowa dla Optymalnego Sposobu Użytkowania (rzeczoznawca określa najlepszy sposób wykorzystania nier.),
WRW - Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (np. wyjazd za granicę),
WRP - Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (wartość nieruchomości w przyszłości).

Cena jest miernikiem wartości rynkowej nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa (muratorska) – odzwierciedla nakłady cen czynników produkcji niezbędnych do wytworzenia (wybudowania) danej nieruchomości.


Wo- wartość odtworzeniowa
Wrg – wartość rynkowa gruntu
KO(z)- koszt odtworzenia (zastąpienia) budynku
Sz – wskaźnik zużycia nieruchomości.

Koszt odtworzenia obiektów budowlanych – to koszt wybudowania obiektu identycznego z obiektem szacowanym.
Koszt zastąpienia – koszt wybudowania obiektu o powierzchni i funkcji identycznej z obiektem szacowanym, ale przy zastosowaniu najnowszych materiałów i technologii.

Występują 3 rodzaje zużycia:
Techniczne – budynek „sypie się” – remont,
Ekonomiczne – moralne – nieruchomość nie zaspokaja potrzeb – modernizacja,
Zewnętrzne – środowiskowe (nastąpiła zmiana otoczenia, sąsiedztwa np. nowa droga – nie da się usunąć),
Przy szacowaniu nieruchomości bierze się pod uwagę wskaźnik o największej wartości.

09.05.2004 r.
Wartość indywidualna – inwestorska nieruchomości – jest wartością dla konkretnego inwestora, dla osoby a nie dla rynku.
Wartość bankowo – hipoteczna – ustawa z 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Jest wartośią „ostrożniejszą” od wartości rynkowej. (zabezpieczenie bankowe – rekomendacja F – dotyczy sposobu zabezpieczenia nieruchomości).
Wartość ubezpieczeniowa – najczęściej określa ją sam ubezpieczający – dla celów ubezpieczeniowych. Bazuje na koszcie odtworzenia.
Wartość czynszowa – określa się jako wysokość rocznego czynszu możliwego do uzyskania z tej nieruchomości.
Wartość katastralna – określa się ją w procesie taksacji powszechnej:
mapy taksacyjne – grunty,
tabele taksacyjne – elementy składowe – budynki.
Powszechna, cyklicznie powtarzana wycena nieruchomości dla celów fiskalnych – podatkowych.
Wartość nominalna – w cenach bieżących.
Wartość realna – po uwzględnieniu upływu czasu – czyli cen.

Inwestowanie na rynku nieruchomości – wybrane kwestie.
Zalety inwestowania na rynku nieruchomości:
możliwość zabezpieczenia kapitału przed inflacją,
możliwość zabezpieczenia kapitału przed kradzieżą,
możliwość uzyskania z nieruchomości stałych cyklicznie powtarzających się dochodów,
możliwość uzyskania ulg podatkowych,
możliwość uzyskania kredytu pod zabezpieczenie.
Wady inwestowania:
wysoki koszt zakupu nieruchomości,
niepodzielność inwestycji,
niska płynność,
wpływ elementów prawnych na wartość,
konieczność zarządzania nieruchomością,
konieczność przeprowadzania remontów, modernizacji,
długi okres zwrotu wyłożonego kapitału,
konieczność wsparcia kredytowego,
ryzyko inwestowania na tym rynku.

Ryzyko oznacza sytuację w której co najmniej jeden z elementów składających się na nią jest nieznany, ale można oszacować prawdopodobieństwo jego wystąpienia (zmienność warunków otoczenia, warunków działania ekonomicznego).
Ryzyko:
systematyczne – ryzyko rynku,
niesystematyczne – ryzyko specyficzne (ryzyko branży).
Źródła ryzyka systematycznego:
zmiany systemu podatkowego,
wahania koniunktury gospodarczej,
zmiany na rynku finansowym,
zmiany obowiązującego prawa w zakresie nieruchomości.

Źródła ryzyka niesystematycznego:
zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
źle odczytany stan prawny danej konkretnej nieruchomości,
nierzetelny najemca nie płacący czynszu,
stopień zużycia danej nieruchomości,
stopień zużycia danej nieruchomości,
lokalizacja danej nieruchomości.

Markowitz – teoria nowoczesnego portfela inwestycyjnego – MPT
Dywersyfikacja – zróżnicowanie składu portfela inwestycyjnego