Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami – zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową , polegającą na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zakres obowiązków i praw zarządcy określają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw oraz umowa zawarta na zarządzanie daną nieruchomością . Taka umowa może być zawarta między zarządzającym a właścicielem nieruchomości , wspólnotą mieszkaniową oraz inną osobą lub jednostką ,której przysługuje prawo do danej nieruchomości. Również w umowie jest ustalone wynagrodzenie zarządzającego. Definicja podana w Ustawie w sposób dość szeroki określa rolę i zadania zarządcy nieruchomości. W literaturze przedmiotu podkreśla się następujące aspekty działalności zarządcy:
 Utrzymanie i wzrost wartości nieruchomości
 Zapewnienie długookresowych i stabilnych procesów zarządzania z uwagi na cykl życia nieruchomości oraz jej kapitałochłonność
 Zwiększenie wartości użytkowej danej nieruchomości
Jednocześnie należy zaznaczyć , że trudny proces zarządzania nieruchomością ulega dalszemu skomplikowaniu w wyniku nakładania się różnorodnej wiedzy –architektonicznej, techniczno-budowlanej, prawnej oraz ekonomicznej. Podstawowym celem organizacji jest przetrwanie i rozwój . W zarządzaniu nieruchomością z tą regułą wiążą się dwa pojęcia- statyczne oraz dynamiczne. Podejście statyczne ma na celu zachowanie dotychczasowej substancji nieruchomości przy ponoszeniu jak najmniejszych kosztów , a głównym zadaniem jest bieżąca administracja nieruchomością oraz organizowanie prac remontowo-konserwacyjnych . Do zarządcy należy wiec:
 Prowadzenie ewidencji nieruchomości wraz z wyjaśnienie i porządkowaniem jej stanu prawnego
 Utrzymanie nieruchomości w stanie wymaganym przez przepisy i instrukcje techniczne(np. nadzorowanie remontów i konserwacji),oraz ze względu na jej funkcje użytkowe ( nadzorowanie eksploatacji obiektów
 Organizowanie eksploatacji obiektów (np. nadzorowanie wywozu nieczystości)
 Rozliczanie kosztów i wydatków związanych z bieżącą eksploatacją budynku( np. wpłat czynszów, wydatków na przeglądy techniczne)
 Organizowanie i nadzorowanie pracy zespołu zatrudnionego przy danej nieruchomości
Natomiast, podejście dynamiczne jest związane z pełniejszą koncepcją. Oprócz celu jakim jest zachowanie substancji , zarządzający stawia sobie za zadanie zwiększenie wartości kapitałowej , a wiec również użytkowej danej nieruchomości w dłuższym okresie w wyniku szeregu podejmowanych czynności , takich jak:
 Zarządzanie udogodnieniami
 Zarządzanie finansowe
 Wykonywanie w imieniu właściciel praw rzeczowych w stosunku do zarządzanej nieruchomości
 Opracowywanie biznes planów oraz innych projektów inwestycyjnych oraz ich realizacja po zatwierdzeniu przez właściciela
Nie trzeba dodawać , iż podejście dynamiczne w odróżnieniu do statycznego wymaga od zarządzającego posiadania szerszego spektrum wiedzy. Cała specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi, w porównaniu z innymi nieruchomościami, wynika z:
1) różnych przepisów obowiązujących dla różnych pod wzglę¬dem własności zasobów,
2) obowiązywania przepisów chroniących lokatorów, które po¬wodują, że strony nie mogą dowolnie kształtować warunków umowy najmu, biorąc pod uwagę przede wszystkim względy ekonomiczne,
3) obowiązywania w części zasobów czynszu regulowanego, nie zawsze pokrywającego pełne koszty eksploatacji budynków, a często nie pozwalającego kumulować środków na przyszłe remonty,
4) złego stanu znacznej części zasobów mieszkalnych, wynika¬jącego z zaległości remontowych,
5) braku dokumentacji technicznej obiektów,
6) trudności w dokonywaniu poważniejszych remontów związa¬nych z koniecznością wykwaterowywania lokatorów,
7) dużej mozaiki tytułów prawnych do lokali mieszkalnych, w tym powszechnego występowania ograniczonych praw rzeczowych w postaci lokatorskiego i własnościowego spółdzielczego pra¬wa do lokalu,
8) skomplikowanego lub nie uregulowanego stanu własności części zasobów mieszkalnych, dużej skali niedopasowania najemców i innych osób korzy¬stających z mieszkań do powierzchni i kosztów utrzymania mieszkań, jakie zajmują, co wynika z faktu, że w przeszłości osoby te nie miały wpływu lub miały ograniczony wpływ na wybór mieszkania,
10) ograniczonych możliwości zamiany mieszkań na bardziej od¬powiadające możliwościom i potrzebom poszczególnych go¬spodarstw domowych, co związane jest z ogólnym brakiem mieszkań, a zwłaszcza z brakiem samodzielnych mieszkań przeznaczonych na wynajem,
11) ograniczonej możliwości dokonywania eksmisji z lokali miesz¬kalnych,
12) monopolistycznej pozycji na lokalnych rynkach części za¬rządców komunalnych.
Wymienione okoliczności sprawiają, że prawidłowe zarządza¬nie nieruchomościami mieszkaniowymi, zmierzające do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie (remonty i bieżące konserwacje) oraz osiągania dochodów z nieruchomości (wpływy z czynszów, egzekucja należności) lub optymalizowania (obniżania) poziomu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, może być trud¬ne. Często trzeba ograniczać się do wpływów pokrywających je-dynie niezbędne koszty eksploatacji i remontów - bez osiągania dochodu z nieruchomości. W takim przypadku stosunkowo często celem zarządzania może być jedynie utrzymanie aktualnej wartości nieruchomości (zapobieżenie spadkowi wartości), a nie przyrost tej wartości. Mimo że w każdym przypadku osoby korzystające z mieszkań zobowiązane są do uiszczania opłat związanych z używaniem mieszkania oraz do powstrzymania się od niszczenia mieszkań i innych składników nieruchomości oraz do przestrzegania po¬rządku domowego, wyegzekwowanie tych obowiązków wymaga od zarządcy wielu umiejętności, a przede wszystkim osiągnięcia stanu, w którym zarządca przestaje być anonimową firmą lub in¬stytucją, a zaczyna być kimś usytuowanym dostatecznie blisko, aby reagować indywidualnie na zachowania poszczególnych użyt¬kowników mieszkań. Tylko wówczas można bowiem liczyć na lepszą windykację należności i na wyeliminowanie większych zaległości w opłatach. W przypadku zarządzania domami i mieszkaniami bezpośred¬nio przez zajmujących je właścicieli i innych użytkowników ich sytuacja staje się bardziej podobna do sytuacji właścicieli zarządzających innymi rodzajami nieruchomości, jednak mimo to powinni oni zapoznać się z odpowiednimi do własnej sytuacji mieszkaniowej przepisami i mogą napotykać trudności z wiązane z monopolizacją.
Pierwszą i podstawową czynnością, bez której prawidłowe za¬rządzanie nieruchomością raczej nie będzie możliwe, jest przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu prawnego oraz stanu faktyczne¬go. Chodzi więc o rzeczywiste wydanie nieruchomości właścicie¬lowi bądź właścicielom albo zarządcy, ustalenie stron mających prawo własności lub inne prawa do nieruchomości oraz odpo¬wiedzialnych za pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości, a także o ustalenie granic i elementów wchodzących w skład nie¬ruchomości, jak również ustalenie rzeczywistego stanu nierucho¬mości i stanu poszczególnych składników nieruchomości. Podjęciu takich ustaleń służą:
1) zebranie i analiza dokumentów potwierdzających stan własno¬ści nieruchomości i inne prawa do nieruchomości,
2) protokół przekazania nieruchomości,
3) dokumentacja techniczna budynku,
4) postanowienia umowy lub umów zlecających albo powierza¬jących zarząd nieruchomością.
Należy przy tym zwrócić uwagę na konieczność umieszczania w protokole przejęcia nieruchomości szczegółowych opisów obra¬zujących rzeczywisty stan poszczególnych składników i wyposa¬żenia nieruchomości. Pozwoli to odpowiednio planować bieżące prace konserwacyjne i remonty, a także unikać konfliktów związa¬nych z ewentualnym dochodzeniem roszczeń z tytułu zniszczenia lub zużycia całej nieruchomości albo jej części lub elementów wy¬posażenia. Niezbyt możliwe jest także prawidłowe zarządzanie nierucho-mością, dla której brak dokumentacji technicznej albo dokumenta¬cja ta jest od lat nieaktualizowana i w związku z tym nie wiadomo np., czy, gdzie i w jakim stanie znajdują się instalacje oraz jakie prace przy nich i kiedy należy wykonać, a także, czy spełniają one wymagane normy techniczne. Obowiązek posiadania i aktualizowania dokumentacji technicz¬nej budynku wynika z ustawy z 7.7.1994 r. - Prawo budowlane i obciąża właściciela lub zarządcę, który zobowiązany jest dla każdego obiektu budowlanego przechowywać przez okres jego istnienia dokumentację budowy i powykonawczą oraz inne nie¬zbędne dokumenty. Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest również utrzymanie nieru¬chomości w stanie niepogorszonym. Służą temu przede wszystkim planowe konserwacje i bieżące remonty. Każdy, kto zarządza nieruchomością, powinien więc na pod¬stawie analizy stanu istniejącego opracowywać roczne i wielolet¬nie plany bieżących konserwacji i remontów, przewidując środki niezbędne na ich wykonanie. Plany te powinny przynajmniej umożliwiać właściwe korzystanie z nieruchomości, zabezpieczać nieruchomość przed utratą wartości (także walorów użytkowych i estetycznych) oraz zapewniać możliwość uzyskiwania z nieru¬chomości przewidzianych pożytków. Jeśli właściciel lub właściciele nie wyrażają zgody na pokry¬wanie kosztów bieżących konserwacji i remontów w wysokości wynikającej z planu skonstruowanego w myśl powyższych zasad, zarządca nieruchomości powinien uprzedzić właścicieli o konsekwencjach niewykonywania odpowiednich prac, a w razie gdyby jakieś prace, zdaniem zarządcy, były niezbędne ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia albo powodowały poważne stra¬ty mogące wystąpić w wyniku zaniechania prac, zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. W przypadku utrzymujących się poważnych kontrowersji mię¬dzy zarządcą usiłującym utrzymać należyty stan nieruchomości a właścicielem lub właścicielami odmawiającymi pokrywania ko¬sztów wymaganych do tego prac, zarządca może oczywiście zre¬zygnować z zarządu daną nieruchomością. Z utrzymaniem odpowiedniego stanu nieruchomości mogą też wiązać się obowiązki właścicieli lub zarządców wynikające z różnych przepisów szczególnych, np., z ustawy z 31.1.1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska lub ustawy z 13.9.1996 r. o utrzymaniu porządku i czystości w gminach. Zgodnie z tą ostat¬nią, na właścicielach nieruchomości lub we wspólnotach miesz¬kaniowych na innych osobach sprawujących zarząd nierucho¬mością wspólną ciążą obowiązki w zakresie zapewnienia utrzy¬mania czystości i porządku poprzez:
1) wyposażenie nieruchomości w urządzenia służące do gro¬madzenia odpadów komunalnych oraz utrzymywanie tych urządzeń w odpowiednim stanie sanitarnym i porządkowym oraz przyłączenie do istniejącej kanalizacji sanitarnej,
2) gromadzenie powstałych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych w tych urządzeniach,
3) usuwanie i unieszkodliwianie odpadów komunalnych,
4) oczyszczanie ze śniegu i lodu oraz usuwanie błota i innych za¬nieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.
Właściciele nieruchomości zobowiązani są do udokumentowania wykonywania tych obowiązków poprzez udokumentowanie korzy¬stania z usług wykonywanych przez zakład będący gminną jed¬nostką organizacyjną lub podmiot posiadający zezwolenie na wyko¬nywanie usług usuwania odpadów komunalnych - w formie okaza¬nia umowy i dowodów płacenia za usługi lub okazania, na żądanie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, dowodów płacenia za składowanie odpadów na wysypisku odpadów komunalnych. W przypadku gdy właściciele nieruchomości nie udokumen¬tują korzystania z usług gminnych jednostek organizacyjnych lub podmiotów posiadających wspomniane zezwolenia, obowiązek usuwania i unieszkodliwiania odpadów komunalnych przejmu¬je gmina, pobierając od tych właścicieli nieruchomości opłaty. Użytkowanie budynków mieszkalnych jest też regulowane prze-pisami ustawy - Prawo budowlane oraz wydanym na jego podsta¬wie rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administra¬cji z 16.8.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836). Oprócz ogólnych warunków użytkowania budynku (nakładających m.in. obowiązek systematycznego gromadzenia i przechowywania dokumentacji użyt¬kowania budynku), warunków użytkowania lokali, postanowień do¬tyczących okresowych kontroli stanu budynku oraz remontu budyn¬ku, rozporządzenie to zawiera postanowienia dotyczące użytkowa¬nia instalacji i urządzeń:
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe bu¬dynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku,
- przy czym zakresem kontroli należy objąć także sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej tych ele¬mentów.
Oprócz planu remontów i bieżących konserwacji zarządca nie¬ruchomości powinien także opracowywać szersze - roczne i wielo¬letnie - plany gospodarcze (plany zarządzania nieruchomością), obejmujące przewidywane koszty związane z korzystaniem z nie-ruchomości, wpływy z czynszów i inne pożytki z nieruchomości, nakłady inwestycyjne przewidywane do poniesienia w poszczegól¬nych latach (a także zakres rzeczowy inwestycji) oraz inne czyn¬ności związane z nieruchomością (sprzedaż, podział, zmiana prze¬znaczenia całości lub części nieruchomości itd.) i z dążeniem do utrzymania lub powiększenia wartości nieruchomości.
Efektem przyjęcia takich planów przez właścicieli powinno być ustalenie:
1) kto i w jakiej wysokości będzie pokrywał koszty związane z utrzymaniem nieruchomości,
2) w jaki sposób spożytkowane zostaną zyski z nieruchomości,
3) czy i w jakiej wysokości należy gromadzić środki na przyszłe remonty,
4) czy i w jakiej wysokości pokryć koszt remontu kredytem,
5) czy i z jakich środków rozbudowywać bądź przebudowywać nieruchomość itp.
Odpowiednio wcześnie przyjęty wieloletni plan gospodarczy pozwoli uniknąć kłopotów związanych z pogarszaniem się stanu nieruchomości i brakiem środków na remonty kapitalne. Jest to niezwykle ważne ze względu na to, że od nieruchomości i lokali mieszkalnych, które nie są wynajmowane, nie jest naliczana amor¬tyzacja, a więc jeśli nie dysponuje się rezerwami gotówki i nie za¬mierza się zaciągać kredytu środki na przyszłe remonty należy gromadzić przez wiele lat, np. odkładając odpowiednie kwoty na fundusz remontowy. Fundusze remontowe spółdzielni mieszkaniowych i towarzystw budownictwa społecznego są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych w ramach ogólnego zwolnienia tych podmiotów z tego podatku z tytułu prowadzonej przez nie działalności.
Wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty miesz¬kaniowej właściciel lokalu może odliczyć od podatku dochodowego od osób fizycznych w ramach tzw. ulgi remontowej. Ponieważ jed¬nak dowodami poniesienia wydatków są w tym przypadku nie ra-chunki lub faktury za wykonane prace, lecz dowody wpłaty (chodzi przecież przede wszystkim o gromadzenie środków na przyszłe re¬monty), każda wspólnota powinna wyodrębnić fundusz remontowy pod postacią osobnego konta księgowego (najlepiej, gdy zostanie na ten temat podjęta odpowiednia uchwała właścicieli lokali) i ewen¬tualnie założyć w banku osobne konto (lub subkonto), na które do¬konywane będą wpłaty właścicieli przeznaczone na remonty. To, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego użytkuje go zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowi¬ska oraz czy utrzymuje obiekt w należytym stanie technicznym i estetycznym, może podlegać kontroli dokonywanej przez sa¬mych właścicieli lub zarządców nieruchomości bądź przez od¬powiednie służby.
Zgodnie z ustawą - Prawo budowlane, obiekty budowlane po¬winny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:
1. Okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czyn¬ników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymo¬wych, spalinowych, wentylacyjnych),
2. Okresowej kontroli, wykonywanej co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Kontrole te powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, z wyjąt¬kiem kontroli instalacji gazowych, elektrycznych, piorunochronnych i przewodów kominowych, które powinny być kontrolowane przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje branżowe.
Obowiązek wykonywania omawianych kontroli nie dotyczy właścicieli i zarządców domów jednorodzinnych oraz budownic¬twa zagrodowego i letniskowego.
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować za¬grożenie życia lub zdrowia ludzi, zagrożenie bezpieczeństwa mienia, negatywny wpływ na środowisko, właściwy organ może nakazać w każdym terminie wymienionych wyżej kontroli , a także zażądać przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Jeśli natomiast nieruchomość mieszkalna użytkowana jest wyłącznie przez jej właściciela lub właścicieli do celów mieszkalnych, to opłacają oni koszty związane z utrzymaniem tej nieruchomości i ewentual¬nymi inwestycjami, nie osiągając dochodów z tytułu posiadania nieruchomości. Dochody mogą pojawić się wówczas, gdy przy¬najmniej część nieruchomości użytkowana jest do celów innych niż mieszkalne lub przynajmniej część lokali bądź pomieszczeń mieszkalnych w nieruchomości zostaje oddana do korzystania innym osobom. Dochód z nieruchomości osiągnięty jednak zostanie dopiero wówczas, gdy omawiane przychody przewyższą koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Dobry zarządca powinien więc sku¬tecznie dążyć do tego, aby systematycznie uzyskiwać odpowiednie wpływy z nieruchomości i w miarę możliwości obniżać ponoszone koszty oraz unikać ponoszenia strat. Obniżanie kosztów nie może się jednak odbywać poprzez ograniczanie wydatków niezbędnych do utrzymania dobrego stanu nieruchomości lub wydatków ko¬niecznych do poprawy tego stanu.
Na wielkość wpływów z nieruchomości mieszkalnych oddziałują:
1) przeznaczenie całej nieruchomości lub jej części,
2) położenie nieruchomości, jakość lokali i ich stan, umożliwia¬jące uzyskanie możliwie wysokich czynszów,
3) dobór odpowiednich najemców i dzierżawców będących w sta¬nie ponosić odpowiednie opłaty,
4) windykacja czynszów i innych opłat związanych z korzysta¬niem z lokalu lub z nieruchomości,
5) systematyczna realizacja planów zmierzających do zmiany przeznaczenia lub rozbudowy nieruchomości (inwestycji, prze¬budowy, adaptacji) mających na celu stworzenie możliwości uzyskiwania dodatkowych dochodów z nieruchomości,
6) wykorzystywanie poszczególnych części i pomieszczeń oraz składników nieruchomości (ścian, dachów, gruntu, ogrodzeń) do osiągania pożytków (np. z umieszczania reklam, instalowa¬nia za odpłatnością innych urządzeń, parkowania samochodów, najmu i dzierżawy gruntu).
Możliwości uzyskiwania dochodów z nieruchomości mieszkalnych są jednak w większości krajów ograniczone w wyniku regu¬lacji prawnych uniemożliwiających dowolne podnoszenie czyn¬szów za lokale mieszkalne i wypowiadanie w sposób dowolny umów na te lokale. Wydłuża to okres zwrotu nakładów poniesio¬nych na wybudowanie nieruchomości i chroni najemcę. W Polsce tymczasem brak przepisów regulujących podnosze¬nie czynszu wolnego1, ale w części zasobów mieszkaniowych obowiązuje czynsz regulowany. Wysokość tego czynszu, ustala¬na w uchwałach rad gmin, jest najczęściej niższa od maksymal¬nego limitu i kształtowała się w latach 1996-1998 na poziomie 1,2-2,0% wartości odtworzeniowej lokali rocznie, co nie wystar¬cza nawet na pokrycie bieżących kosztów eksploatacji tych loka¬li. Oznacza to dotowanie kosztów eksploatacji mieszkań przez właścicieli (tak publicznych, jak i prywatnych) oraz najczęściej prowadzi do braku środków na remonty i do postępującej dekapi¬talizacji zasobów. W takiej sytuacji dużego znaczenia nabiera nie tylko właściwa polityka czynszowa gmin wprowadzająca czynsze na poziomie ekonomicznym, ale także dążenie do uzyskiwania jak najwięk¬szych dochodów z nieruchomości z innych tytułów. Ważnym zagadnieniem staje się windykacja i egzekucja na-leżności czynszowych i opłat związanych z korzystaniem z lokali i z nieruchomości. Skuteczność windykacji jest odwrotnie propor¬cjonalna do wielkości zasobów zarządzanych przez określonego zarządcę i znacząco poprawia się, gdy zarządca przestaje być dla najemcy jednostką anonimową. Ma na to wpływ także faktyczna możliwość wykonywania eksmisji. Jeżeli możliwość taka nie ist¬nieje, przestaje istnieć także rzeczywista odpowiedzialność najem¬cy za uiszczanie należnych opłat. Wpływ na poprawę windykacji i zmniejszenie zaległości płat¬niczych tak najemców, jak i właścicieli mieszkań ma także sys¬tem dodatków mieszkaniowych przysługujących gospodarstwom domowym zarówno najemców, jak i właścicieli oraz posiada¬czom spółdzielczych praw do lokali, których dochód na osobę nie przekracza 100% najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych i 150% najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych, pod warunkiem że zajmowany przez gospodar¬stwo domowe lokal nie przekracza znacząco limitu powierzchni określonego ustawą oraz że nie jest to lokal wynajmowany za zapłatą czynszu wolnego ani lokal wynajmowany na czas okreś¬lony. Prawo do dodatku nie przysługuje także gospodarstwom domowym zajmującym część lokalu. Wypłata dodatków miesz¬kaniowych jest zadaniem własnym gmin, które na pokrycie części tych wypłat otrzymują dotację z budżetu państwa. W tym celu można angażować kapitały właścicieli lub skorzys¬tać z kredytu bankowego, udzielanego na zasadach rynkowych lub na zasadach preferencyjnych. Jednym z preferencyjnych kredytów dostępnych właścicielom i zarządcom budynków mieszkalnych, lokalnych sieci cieplnych i lokalnych źródeł ciepła dostarcza¬jących ciepło do budynków mieszkalnych jest kredyt na przedsię¬wzięcia przynoszące oszczędność energii, którym można pokryć do 80% kosztów przedsięwzięcia i do którego po zakończeniu in-westycji oraz po spłacie 75% sumy zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami naliczonym do dnia spłaty wypłacana jest premia termo modernizacyjna w wysokości 25% kwoty kredytu. Dodatek mieszkaniowy stanowi różnicę między przypadający¬mi na normatywną powierzchnię lokalu określonymi wydatkami na mieszkanie a określonym procentem dochodów gospodarstwa domowego. Jeżeli lokal mieszkalny nie jest wyposażony w instala¬cję doprowadzającą energię cieplną do celów ogrzewania lub nie jest wyposażony w instalację ciepłej wody użytkowej, gospo¬darstwu domowemu otrzymującemu dodatek przysługuje także ry¬czałt na zakup opału. Szczegółowe zasady przyznawania i wypłacania dodatków za¬wiera ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i do¬datkach mieszkaniowych oraz rozporządzeniach Rady Ministrów z 27.4.1999 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych i z 3.4.2000 r. w sprawie określenia wzorów wniosków o przyznanie dotacji celo¬wej dla gmin na dofinansowanie wypłat do dodatków mieszkanio¬wych oraz wzorów rozliczeń tych dotacji, stanowiące akty wyko¬nawcze do tej ustawy. Dodatek mieszkaniowy przyznaje na wniosek osoby uprawnio¬nej: wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji admini¬stracyjnej. Wypłaca się go zarządcy domu, a w przypadku gdy do¬datek przyznano właścicielowi domu jednorodzinnego, wypłaca się go do rąk wnioskodawcy. Do rąk wnioskodawców wypłaca się także ryczałty na zakup opału. Zarządca zalicza dodatek mieszkaniowy na poczet przysłu¬gujących mu lub rozliczanych za jego pośrednictwem należności z tytułu zajmowanego przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego. Zarządca lub inna osoba uprawniona do pobierania czynszu zobo¬wiązane są niezwłocznie zawiadomić organ przyznający dodatek o wystąpieniu zaległości w opłacaniu przez wnioskodawcę należ¬ności za zajmowany lokal, obejmujących co najmniej dwa mie¬siące. W przypadku stwierdzenia wystąpienia takich zaległości wstrzymuje się bowiem w drodze decyzji wypłatę dodatku miesz¬kaniowego do czasu uregulowania zaległości. Jeśli uregulowanie zaległości nie nastąpi w ciągu trzech miesięcy od dnia ich powsta¬nia, decyzja o przyznaniu dodatku mieszkaniowego wygasa. Oso¬ba, w stosunku do której z powodu nieuregulowania należności wygasła decyzja o przyznaniu dodatku mieszkaniowego, może wystąpić ponownie o jego przyznanie po uregulowaniu należności powstałych w okresie obowiązywania wygasłej decyzji. Jeśli zarządca domu lub inna osoba uprawniona do pobierania czynszu nie dopełnili obowiązku powiadomienia o powstaniu za¬ległości w opłacaniu przez wnioskodawcę należności za zajmowa¬ny przez niego lokal, zobowiązani są do zwrotu kwot wypłaconych im z tytułu dodatku mieszkaniowego po terminie, w którym mieli dopełnić obowiązku powiadomienia.
Na obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości mogą mieć wpływ:
1) systematyczne przeprowadzanie prac konserwacyjnych i re¬montów bieżących,
2) ceny płacone za towary i usługi oraz roboty budowlane,
3) sposób sprawowania zarządu (administrowania) nieruchomością i uzależnione od niego koszty zarządzania nieruchomością
4) koszty egzekucji należności i koszty postępowania sądowego w innych sprawach, a także koszty komornicze.
Różnymi sposobami można dążyć do minimalizowania tych kosztów. Duże znaczenie może tu mieć zwłaszcza umiejętność ne¬gocjowania i kontrolowania umów z dostawcami mediów, w tym umów związanych z dostawami ciepła, którego koszt stanowi duży udział w wydatkach mieszkaniowych.
Nadmiernym kosztom egzekucji może zapobiegać właściwie i sprawnie prowadzona windykacja należności oraz odpowiednio wczesne reagowanie na wszelkie przejawy dewastacji nierucho¬mości lub lokali przez mieszkańców i na naruszanie regulaminu porządku domowego. Innym sposobem obniżenia kosztów eksploatacji nieruchomo¬ści może być dokonanie odpowiednich ulepszeń - przeprowadze¬nie odpowiednich inwestycji wpływających na obniżenie kosztów. Niezależnie od podstawy sprawowania zarządu (administrowa-nia) nieruchomością, zarządca - jeżeli nie jest nim sam właściciel - zobowiązany jest do zdawania właścicielowi lub właścicielom rachunku z zarządu oraz przedstawiania odpowiednich sprawo¬zdań (informacji) finansowych i rzeczowych. Aby to było możli¬we, zarządca musi w odpowiedni sposób rozliczać przychody i koszty dotyczące zarządzanej nieruchomości. Szczegółowy za¬kres tych rozliczeń i sprawozdań może regulować umowa o po¬wierzeniu lub zleceniu zarządu nieruchomością. W większości przypadków zarządcy prowadzić będą przy tym rachunkowość przewidzianą przepisami prawa dla ich formy orga¬nizacyjno-prawnej oraz rodzaju i skali prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. W niektórych przypadkach prawo wpro¬wadziło jednak specjalne regulacje dla zarządców określonych zasobów mieszkaniowych. Z takim przypadkiem mamy do czynie¬nia we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie ustawą o własności lokali wprowadzono specjalne regulacje dotyczące prowadzenia ewidencji pozaksięgowej. Odrębnym problemem są ewentualne obowiązki zarządcy (w tym właściciela zarządzającego posiadanymi przez siebie zasobami) w zakresie przedstawiania informacji i sprawozdań wobec osób korzystających z lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, a nie będących właścicielami - najemców lub innych lokatorów. Takie obowiązki wynikają z przepisów szczególnych (omawianych w dal¬szej części rozdziału) i dotyczą niektórych rodzajów zasobów spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społeczne¬go, mieszkaniowych zasobów gmin. Podsumowując , mogę stwierdzić, że by dobrze i prawidłowo wykonywać pracę zarządcy nieruchomością mieszkaniową , zarządca musi trzymać się zasad które wyznaczają drogę w zarządzaniu nieruchomością mieszkalną. Funkcja ta jest odpowiedzialna i wymaga nie tylko dobrej organizacji pracy lecz również fachowej wiedzy.

BIBLIOGRAFIA
1. M. Bryx , Finansowani inwestycji mieszkaniowych, Poltext , Warszawa 2001
2. M. Bryx, Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2007
3. E. Kucharska-Stasiak, Zarządzanie nieruchomościami, Varol , Łódź 2000
4. E. Bończyk- Kucharczyk, Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi , Wyd. C.H.Beck, Warszawa 2000
5. T.Lambert, Problemy zarządzania , Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 1999
6. A. Śliwiński , Zarządzanie nieruchomościami, Placet, Warszawa 2000
7. www.pulsbiznesu.pl
8. www.urzadzamy.pl